Immobilien-Comeback: Wo sich der Kauf 2026 wieder rechnet
Preise stabilisiert, Mieten gestiegen, Zinsen gesunken: Nach drei Jahren Krise dreht der Immobilienmarkt. Eine nüchterne Standortbestimmung.
Drei Jahre lang war der deutsche Immobilienmarkt eingefroren: Verkäufer wollten die Preise von 2021, Käufer konnten die Zinsen von 2023 nicht stemmen. Dieses Patt löst sich nun auf – von beiden Seiten. Die Preise haben sich nach dem Rückgang stabilisiert, die Bauzinsen sind vom Hoch deutlich zurückgekommen, und die Mieten sind in den Ballungsräumen unvermindert weiter gestiegen.
Die neue Rechnung
Entscheidend für Kapitalanleger ist das Verhältnis von Mietrendite zu Finanzierungskosten. 2021 lag die Bruttomietrendite in den Metropolen unter drei Prozent bei Zinsen nahe null – eine Wette auf ewige Wertsteigerung. Heute treffen vielerorts vier Prozent Mietrendite auf Zinsen, die darunter liegen. Damit trägt sich eine vermietete Wohnung erstmals seit Jahren wieder aus dem laufenden Ertrag – die Grundvoraussetzung jeder seriösen Investition.
Wo die Rechnung aufgeht – und wo nicht
- B-Städte mit Universitäten und Zuzug: Leipzig, Münster, Augsburg, Mainz – hier treffen solide Mietrenditen auf stabile Nachfrage.
- Metropol-Randlagen mit Schienenanbindung: Das Umland der Top-7-Städte profitiert von der Preisdifferenz zur Kernstadt.
- Vorsicht bei Bestandsimmobilien mit schlechter Energiebilanz: Sanierungspflichten können jede Renditerechnung zerstören. Der Abschlag beim Kauf muss die Sanierungskosten voll abdecken – sonst ist er keiner.
- Vorsicht in schrumpfenden Regionen: Hohe Mietrenditen auf dem Papier sind dort oft nur die Kompensation für Leerstandsrisiko.
Selbstnutzer: Die andere Logik
Für Selbstnutzer war die Frage nie primär die Rendite, sondern die Alternative Miete. Auch hier hat sich die Lage gedreht: Bei weiter steigenden Mieten und gesunkenen Zinsen nähert sich die monatliche Belastung aus Kauf und Miete in vielen Städten wieder an. Die alte Faustregel gilt: Wer zehn Jahre und länger bleibt, Eigenkapital von mindestens 20 Prozent mitbringt und die Nebenkosten nicht finanzieren muss, kann kaufen – nicht weil Immobilien immer steigen, sondern weil Wohnkosten planbar werden.
Das Fazit
Das Comeback ist real, aber es ist kein neuer Boom. Die Zeiten, in denen jede Lage und jeder Zustand automatisch im Wert stiegen, kommen nicht zurück. 2026 belohnt der Markt wieder das, was er ein Jahrzehnt lang nicht belohnen musste: Rechnen können, Lage prüfen, Substanz bewerten. Für Anleger, die das nicht wollen, bleibt der liquide Weg über ein breit gestreutes Portfolio die ehrlichere Alternative.
